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Arrendamiento de Vivienda

Se entiende por arrendamiento de vivienda aquel contrato en el que una persona (propietario de la vivienda o poseedor de los derechos de la misma) cede a otra persona (inquilino) el uso de una edificación habitable cuyo destino primordial sea satisfacer la necesidad permanente de vivienda del inquilino.

El arrendamiento de vivienda se rige en la actualidad por la Ley de Arrendamientos Urbanos de 24 de noviembre de 1994 (L.A.U.). En su defecto, se aplicará lo acordado por las partes y, supletoriamente, el Código Civil. Ley 29/1994 de 24 de noviembre, de arrendamientos urbanos (BOE 282, de 25 de noviembre).

Son nulos los pactos entre las partes que modifiquen lo dispuesto en la Ley en perjuicio del inquilino o del subarrendatario, salvo los casos en que la propia Ley lo autorice.

El Contrato

Recomendaciones para un contrato

Resulta especialmente conveniente:

  • Formalizar por escrito del contrato de arrendamiento.
  • Comprobar la titularidad registral de la vivienda.
  • Comprobar que la persona que, en su caso, actúe en nombre del titular o propietario, tiene poder notarial suficiente para realizar dicha actividad.
  • Comprobar el estado de la vivienda y del mobiliario, si lo hubiera. Una vez firmado el contrato se presumirá la entrega en buen estado de la vivienda, salvo prueba de lo contrario.
  • Cuando sean varios los que desean alquilar una vivienda es recomendable que consten todos en el contrato

¿Cuál es la duración mínima del arrendamiento?

El contrato de arrendamiento de vivienda tendrá la duración que libremente acuerden propietario e inquilino, pero si el plazo pactado es inferior a cinco años, el arrendamiento se prorrogará obligatoriamente por plazos anuales hasta que alcance un total de cinco años, que es el plazo de duración mínimo.

A falta de pacto, el contrato se entiende celebrado por plazo de un año, sin perjuicio de la prórroga del mismo. Es decir, prorrogable hasta los cinco años.

Llegada la fecha final del arrendamiento, una vez transcurridos los cinco años mínimos de duración, si ninguna de las partes notifica a la otra el fin del contrato con un mes de antelación, se prorrogará por periodos anuales hasta un máximo de tres años.

¿Puede el inquilino abandonar el alquiler antes de la finalización del contrato?

No. Si lo hace, deberá cubrir las mensualidades restantes, salvo pacto con el propietario. En el caso de contratos de duración pactada superior a cinco años, el inquilino podrá desistir si el arrendamiento ha durado más de cinco años, dando un preaviso de dos meses. Aún así, podría verse expuesto a una indemnización al propietario.

¿Cuándo se extingue el contrato de arrendamiento?

El arrendamiento se extingue por las siguientes causas:

  • Pérdida de la vivienda por causa no imputable al propietario.
  • Declaración de ruina de la vivienda.

El propietario podrá resolver el contrato de arrendamiento por cualquiera de las siguientes causas:

  • Impago de la renta por el inquilino.
  • Impago de la fianza o de sus actualizaciones.
  • Subarriendo o cesión sin consentimiento.
  • Causar el inquilino daños en la vivienda o realizar obras sin consentimiento del propietario.
  • Realizar el inquilino en la vivienda actividades molestas, insalubres, nocivas, peligrosas o ilícitas.
  • Dejar de destinar el inquilino la finca arrendada a vivienda permanente del mismo.
  • Incumplir el inquilino cualquier otra obligación que haya asumido en el contrato, a menos que el propietario prefiera exigir el cumplimiento de dicha obligación y continuar con el contrato.

El inquilino podrá resolver el arrendamiento en los siguientes casos:

  • Si el propietario no hace las reparaciones necesarias para conservar la vivienda habitable.
  • Si el propietario perturba de hecho o de derecho la utilización de la vivienda.


La fianza: ¿En qué consiste una fianza?

Es un depósito en metálico que debe hacer el inquilino en el instante en que se formalice el contrato de alquiler. La fianza es obligatoria y trata de actuar como garantía para el propietario de que el inquilino cumpla con las obligaciones del contrato.

La fianza estará en posesión del propietario hasta la finalización del contrato. Una vez agotado el contrato, el inquilino pasará a comprobar el estado en que ha quedado la vivienda y que no quede ningún pago pendiente. Si todo está en regla, el propietario procederá a devolver la fianza en su totalidad. Si ha tenido que utilizar parte de la misma para satisfacer algún pago, deberá devolver el saldo restante. El plazo máximo de devolución es de un mes a partir de la finalización del contrato.

Si transcurren treinta días sin que el propietario devuelva la fianza, el inquilino puede exigirle el interés legal del dinero.

El propietario sólo puede y debe exigir el depósito de una mensualidad en concepto de fianza. Otra cosa es que se pacten, adicionalmente, otro tipo de garantías para asegurar al propietario el cumplimiento de todas las obligaciones del inquilino.

La fianza no debe utilizarse para pagar la renta del último mes, sino para hacer frente a los desperfectos o recibos pendientes.

¿Puede el inquilino dar por pagada la última mensualidad con la fianza?

No. El inquilino debe satisfacer todas las mensualidades. La finalidad de la fianza es el asegurar que el inquilino va a devolver el inmueble en el mismo estado en el que se hallaba cuando lo alquiló. La fianza cubre los desperfectos o la falta de las pequeñas reparaciones a que está obligado el inquilino. Éstos serán observados por el propietario una vez que le hayan sido entregadas las llaves del inmueble y haya finalizado el contrato. Por tanto el propósito de la fianza no es el de pagar ninguna renta.

La renta del alquiler: ¿Cómo se determina, dónde y cómo se paga la renta?

La renta tendrá la cuantía que libremente acuerden propietario e inquilino y, salvo pacto en contrario, se pagará por meses, dentro de los siete primeros días de cada mes.

Se pagará en el lugar y en la forma acordada, y en defecto de acuerdo, se pagará en metálico en la misma vivienda arrendada.

El propietario deberá entregar al inquilino recibo del pago de la renta, salvo que hubieran acordado que la renta se pague por cualquier procedimiento que acredite el cumplimiento de la obligación de pago por el inquilino como, por ejemplo, la domiciliación bancaria de los recibos de la renta.

¿Se puede actualizar la renta durante el contrato?

Durante los cinco primeros años del arrendamiento, sólo se podrá actualizar la renta el día que se cumpla cada año del contrato. La actualización se hace aplicando a la renta del año inmediatamente anterior la variación que haya experimentado el Índice de Precios de Consumo (IPC) durante los doce meses anteriores.

A partir del sexto año, la renta se puede actualizar libremente en la forma acordada en el contrato, y si no se ha acordado nada, regirá el mismo sistema que durante los cinco primeros años.

¿Quién debe pagar los gastos de la vivienda?

Los gastos de la comunidad de propietarios (mantenimiento del inmueble, sus servicios, impuestos y cargas que no sean susceptibles de individualización) deberá abonarlos el inquilino únicamente cuando así se ha pactado por escrito en el contrato de arrendamiento, mencionando en el contrato a cuánto ascienden tales gastos en la fecha en que se firma. Por tanto, si no se recoge nada en el contrato serán por cuenta del propietario.

Los gastos por servicios de la vivienda que se puedan individualizar mediante contadores (luz, agua, teléfono, etc) deberá abonarlos el inquilino, salvo que en el contrato se exprese otra cosa.

Obras en una vivienda de alquiler:

¿Quién debe realizar las obras de conservación de la vivienda?

Las reparaciones necesarias en la vivienda para conservarla en condiciones de habitabilidad de servir al uso convenido debe hacerlas el propietario, salvo que los daños hayan sido causados por el inquilino, y sin que por ello pueda elevar la renta.

El inquilino está obligado a soportar las obras de reparación, pero si éstas duran más de 20 días tendrá derecho a una reducción de la renta proporcional a la parte de la vivienda de que se haya visto privado temporalmente por dichas obras.

El inquilino tiene la obligación de comunicar al propietario lo antes posible la existencia de deterioros y permitir al propietario que compruebe los daños por sí o por medio de un técnico.

Las pequeñas reparaciones que exija el desgaste por el uso ordinario de la vivienda, deberá hacerlas el inquilino.

¿Puede el propietario hacer obras de mejora?

El propietario puede hacer obras de mejora de la vivienda que no se podrán demorar hasta el fin del arrendamiento, notificando al inquilino por escrito con tres meses de antelación qué obras se van a realizar, la fecha de comienzo de las mismas, su duración y coste previsible. En este caso el inquilino tendrá derecho a desistir del contrato.

Si el inquilino soporta estas obras, tendrá derecho a una reducción de la renta proporcional a la parte de la vivienda de que se haya visto privado temporalmente por las obras. También tendrá derecho a que le indemnicen los gastos que haya tenido que hacer como consecuencia de las obras.

¿Puede el inquilino modificar la vivienda?

No, a menos que el inquilino obtenga un consentimiento por escrito del propietario para realizar obras que modifiquen la configuración de la vivienda.

Derechos y deberes de inquilino y propietario:

Derechos del propietario de una vivienda alquilada.

  • A resolver el contrato en caso de falta de pago de la renta o de cualquiera de las cantidades cuyo pago haya asumido o correspondan al inquilino. También podrá resolver el contrato en caso de subarriendo no consentido, transformación de la vivienda en local de negocio, daño intencionado del inquilino contra la propiedad y por expropiación forzosa, entre otras.
  • A ser informado y consultado antes de realizar un posible subarriendo.
  • A utilizar la fianza para suplir el incumplimiento por el inquilino de alguna obligación que el contrato asume, desde el impago de la renta hasta responder de los desperfectos.
  • A cobrar puntualmente la renta.
  • A que le repongan la vivienda en su estado inicial, en caso de que sin su autorización se hayan realizado obras que modifiquen la estructura de la casa.
  • A disfrutar de las obras de mejora de la vivienda que haya hecho el inquilino.

Obligaciones del propietario.

  • A hacer entrega de la vivienda en la fecha convenida. Desde la fecha de entrega de las llaves el propietario no podrá entrar en la vivienda salvo permiso del inquilino o autorización judicial, aunque el inquilino estuviera en ella de forma indebida.
  • A efectuar las reparaciones necesarias, sin derecho a elevar la renta, para conservar la vivienda en condiciones de habitabilidad que sirvan al uso convenido, con las siguientes excepciones:
  • Que el deterioro sea imputable al inquilino.
  • Que los daños impliquen la destrucción de la vivienda por causa no imputable al propietario.
  • A soportar los gastos que se deriven del sostenimiento del inmueble, tributos, cargas, etc., y al pago de los gastos de la comunidad de propietarios salvo que se haya realizado un pacto expreso en sentido contrario.
  • A entregar al inquilino recibo del pago, salvo que se hubiere pactado que éste se realice mediante procedimientos que acrediten el pago.

Derechos del inquilino.

  • Exigir que la vivienda reúna las condiciones de habitabilidad.
  • Exigir recibo de todas las entregas de dinero, incluida la fianza.
  • A realizar obras en la vivienda con el consentimiento expreso del propietario.
  • Los inquilinos con minusvalías podrán realizar obras de acondicionamiento.
  • A ejercer el derecho de tanteo y retracto. Es decir, a la adquisición preferente de la vivienda en caso de venta. En caso de venta a un tercero, el adquirente tiene que respetar el contrato de arrendamiento.
  • A ceder la vivienda a determinados familiares directos, como el cónyuge, aunque exista separación, divorcio o nulidad matrimonial.
  • Si se produce ejecución hipotecaria o sentencia judicial contra el propietario, el inquilino tiene derecho a permanecer hasta cinco años en el piso.
  • A ceder la vivienda a cualquier persona siempre que se cumplan unos requisitos (que en el contrato no se prohíba la cesión, que el propietario manifieste su consentimiento y que la cesión sea gratuita).
  • A subarrendar la vivienda con el consentimiento expreso del propietario.

Obligaciones del inquilino.

  • A pagar puntualmente la renta pactada así como el recibo de todos los suministros que cuenten con aparato contador individual y las cargas y tributos que se hayan pactado.
  • Al pago de la fianza.
  • A permitir la realización de las obras necesarias para la conservación o mejora de la vivienda que no puedan demorarse hasta la terminación del contrato, aunque para ello sea privado de una parte de la vivienda, en cuyo caso si la obra dura más de veinte días el propietario tendrá que disminuir la renta en la parte proporcional.
  • Serán por cuenta del inquilino las pequeñas reparaciones que exija el desgaste por el uso ordinario de la vivienda.
  • A conservar la vivienda y los enseres que contenga en las mismas condiciones que se encontraban.